Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien ?

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, une question se pose souvent : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien ? Il n’existe pas de réponse universelle à cette question, car chaque type de bien présente des avantages et des inconvénients. Tout dépend de votre profil, de vos objectifs, de votre budget et de vos préférences. Dans cet article, nous allons vous présenter les principaux critères à prendre en compte pour faire votre choix.

Le prix est généralement le premier critère qui influence le choix entre le neuf et l’ancien. En général, le neuf est plus cher que l’ancien, car il offre des prestations de qualité, des normes environnementales et de sécurité plus élevées, ainsi qu’une garantie décennale. Selon les chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, le prix moyen au mètre carré d’un logement neuf en France était de 4 400 euros en 2020, contre 2 700 euros pour un logement ancien.

Toutefois, il faut nuancer ce constat, car le prix dépend aussi de la localisation du logement, de son état, de sa superficie et de son potentiel. Par exemple, dans les zones tendues, où la demande est supérieure à l’offre, le prix du neuf peut être plus compétitif que celui de l’ancien. De même, un bien ancien nécessitant des travaux importants peut coûter plus cher qu’un logement neuf clé en main.

Par ailleurs, il faut prendre en compte les frais annexes liés à l’achat d’une propriété. Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à environ 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Dans le neuf, il n’y a pas non plus de frais d’agence, ni de frais de diagnostic technique. En revanche, il faut parfois payer une TVA à 20 % sur le prix du bien, sauf si celui-ci est éligible au dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.

La rentabilité est un autre critère important pour les investisseurs immobiliers. Elle correspond au rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d’achat du bien. Plus la rentabilité est élevée, plus l’investissement est rentable. La rentabilité dépend notamment du niveau de la demande locative, du montant du loyer et des charges.

En général, la rentabilité brute (avant impôts) est plus élevée dans l’ancien que dans le neuf, car le prix d’achat est plus faible et le loyer plus élevé. Selon une étude de Meilleurtaux.com, la rentabilité brute moyenne d’un investissement locatif dans l’ancien était de 5,8 % en 2020, contre 3 % dans le neuf.

Toutefois, il faut aussi prendre en compte la rentabilité nette (après impôts), qui tient compte des charges et des avantages fiscaux liés à l’investissement. Dans le neuf, il est possible de bénéficier du dispositif Pinel, qui permet de réduire ses impôts jusqu’à 21 % du prix du bien sur 12 ans, sous certaines conditions. Dans l’ancien, il existe d’autres dispositifs fiscaux, comme le déficit foncier, qui permet de déduire les travaux des revenus fonciers et de réduire son imposition.